برای آشنایی بیشتر با سند نسقی ابتدا به سراغ تعریف نسق می‌رویم. به عملکرد فرد برای آبادی زمین در اصطلاح نسق می گویند. اگر بخواهیم این تعریف را در کشاورزی معادل سازی کنیم، باید بگوییم: تصرف زمین با هدف اقدام برای کشت و آبادانی زراعی زمین با توجه به قانون اصلاحات ارضی را نسق می‌گویند.

همانطور که اشاره شد، تعریف عملی و کاربرد نسق به دوران تصویب قانون اصلاحات ارضی طی اواخر دهه 30 و ابتدای دهه 40 شمسی برمی گردد. زمانی که زمین کشاورزی برای آبادی و زراعت طی قراردادی از مالک زمین به کشاورز واگذار می شود و بخشی از درآمد یا حاصل زمین به مالک تعلق می گرفت.با توجه به مساحت زمین واگذارشده توسط مالکان به کشاورزان متغیر بود، ناگزیر بودند تا مقدار دقیق زمین ها را تعیین نموده و در فرم های خاص مرقوم نمایند. این گونه بود که سند نسقی به وجود آمد.

۱. تاریخچه و تعریف

با این توضیح می‌توانیم سند نسقی را اینگونه تعریف کنیم: کاغذ یا فرم یا به اصطلاح همان زمان، نسقی که  مقدار زمین واگذار شده به کشاورزان توسط مالکان، برای اقدام به آبادانی و زراعت در آن را تعیین می‌کرد.

در همان زمان هم ویژگی‌های خاصی برای سند نسقی یا زمین نسقی تعیین می‌شد. کشاورزان می‌توانستند زمین مذکور را به غیر واگذار کنند، یا حتی زمین های مذکور طی شرایط خاص از پدر یا همان کشاورز، به فرزندان و یا سایر بازماندگان به ارث هم می‌رسیدند. می توان گفت که گاهی کشاورزان نسبت به آن زمین حقوق دائمی پیدا می‌کردند. به عبارت دیگر کشاورز می توانست با انجام درست کار و ادامه فعالیت عمرانی طبق قانون و شرایط قرارداد، حتی مالکیت زمین را هم به دست آورد.

نسق به اواخر دهه 30 و به طور دقیق به سال 1338 برمی‌گردد. زمانی که اختلافات عدیده‌ای بین رعیت و اربابان آن زمان رخ می داد. اختلافاتی که گاه منجر به ترک روستا از سوی کشاورزان و مهاجرت به سوی شهرها می‌شد. این مساله منجر به تصویب قانون اصلاحات ارضی شد. طبق قانون جدید، کشاورزان با انجام صحیح و منظم تعهدات خود، بسته به تلاش و زحمتی که انجام می‌دادند، می توانستند صاحب زمین های مرغوب، یا معمولی و یا گاهی بی کیفیت شوند.

۲. ویژگی های سند املاک نسقی

با اجرای این قانون، به تدریج کشاورزان هم صاحب و مالک زمین شدند. زمین هایی که همراه با نوشته هایی مبنی بر تصاحب آن‌ها توسط کشاورزان بود. این نوشته‌ها همان سند نسقی بودند. البته این اسناد با سندهای رسمی و ثبت شده تفاوت هایی داشته و دارند. مثلا صاحبان زمین های نسقی نمی توانند بر روی این زمین ها ساخت و ساز مسکونی انجام دهند و در صورتی انجام این کار، مجوزهای لازم برای اخذ امکانات و یا صدور پایان کار صادر نخواهد شد.

 با این حال از همان گذشته، نمونه هایی از ساخت و سازهای غیر قانونی در زمین های دارای سند نسقی دیده می‌شود. ساخت و سازهایی که گاهی با هزینه های سنگین همراه بود و عدم صدور مجوز پایان کار و امکانات دیگر، کار را برای فروش آنها سخت می‌کرد.

به طور کلی می‌توان گفت، سند نسقی بیشتر در شمال کشور یافت می‌شوند. از همان گذشته بیشتر دارندگان این گونه زمین‌ها و حتی سازندگان خانه‌های مسکونی بر روی آن‌ها را اقشار کم درآمد تر جامعه تشکیل می‌دادند. چرا که معمولا این افراد نمی توانستند بر روی زمین‌های رسمی و ثبت شده خانه بسازند. به این گونه زمین ها و خانه ها، املاک  قولنامه ای هم می‌گویند.

اعتبار سندهای قولنامه‌ای یا نسقی از زمین‌های ثبت شده رسمی بسیار پایین‌تر است. همچنین نقل و انتقال زمین‌های دارای سند نسقی با مشکلات خاصی همراه است. چرا که فروش و انتقال آنها فاقد مرحله اصلی انتقال سند می‌باشد، چرا که در این گونه زمین ها، سند رسمی ثبت شده‌ای وجود ندارد که بخواهد انتقال یابد و این امر، دست کلاهبرداران و جاعلان را برای جعل قولنامه برای این زمین ها باز می کند.

اگر چه طبق قانون دارنده قولنامه مالک زمین شناخته شده و حق فروش و تصرف بر آن زمین را دارد، اما خریدار هنگام معامله، باید دقت کافی را برای تشخیص اصالت قولنامه ها تا رسیدن به قولنامه مادر انجام دهد. در واقع خرید و فروش این زمین ها و خانه ها ریسک بالایی دارد و این موضوع از اعتبار سند نسقی می‌کاهد.

۳. مشکلات سند زمین نسقی

می‌توان گفت احتمال جعل و فروش زمین به چندین نفر را بتوان بزرگترین مشکل این زمین‌ها دانست. همچنین در خیلی از موارد به دلایل مختلف، مالک اصلی زمین مشخص نیست و خریدار ممکن است زمین را از مالک غیر واقعی آن خریداری کرده باشد.

زمین های نسقی به جای سند رسمی، دارای یک سند مادر یا همان بنچاق هستند که در بعضی موارد ممکن است به بخش های مختلف تقسیم شده باشد، به طوری که تشخیص و یافتن زمین خریداری شده مورد نظر از بین زمین های دیگر مشکل باشد.

معتبرترین روش برای خرید زمین دارای سند نسقی، تطبیق سلسله مبایعه نامه‌ها با یکدیگر تا رسیدن به سند اصلی یا همان بنچاق است. یعنی لازم است خریدار، تمام مبایعه نامه‌ها را تا رسیدن به سند اصلی با هم مطابقت دهد که در بسیاری از موارد کار چندان راحتی هم نخواهد بود. همچنین لازم است خریدار زمین نسقی کد رهگیری دریافت کند، تا به مشخصات و آدرس فروشنده دسترسی کامل داشته باشد. این روش می‌تواند تا حدود زیادی مانع از کلاهبرداری و فروش همزمان ملک به چندین نفر گردد.

نکته دیگر این است که حتما در قبال پرداخت هر وجهی بابت ملک، رسید دریافت کنید. اگر هم وجه معامله را به صورت قسطی و طی چند مرحله پرداخت می‌کنید، حتما تاریخ و وجه همه چک‌های پرداختی را در مبایعه نامه ذکر کنید. حتی ثبت شماره و تاریخ چک‌های تضمینی هم در این گونه معاملات الزامی به نظر می‌رسد.

خلاصه و جمع بندی

- سند نسقی در اصطلاح یعنی دادن حق از طرف مالک به کشاورز برای عمران و آبادی یک زمین کشاورزی. این عمل طی قانون اصلاحات ارضی در ابتدای دهه 40 به خود حالت اجرایی گرفت و قوانین آن، از آن زمان تا کنون قابل اجراست.

- سند نسقی دارای ویژگی‌های خاصی‌ست از قبیل: قابلیت واگذاری به غیر و حتی موروثی شدن. مشکلات استعلام و خرید و فروش و احتمال جعل مبایعه نامه و فروش همزمان به چندین نفر هم از جمله مواردی است که وقوع آن توسط کلاهبرداران در املاک دارای سند نسقی دور از ذهن نیست.

- با توجه به موارد فوق مسلما اعتبار سند نسقی از سند رسمی و ثبت شده پایین‌تر است. با توجه به این نکته بالطبع قیمت این گونه زمین ها از زمین های ثبتی پایین تر است.

- معمولا خانه‌های نسقی به علت اینکه سند رسمی ندارند، فاقد مجوزهای لازم و حتی پایان کار هستند، اگر چه گاهی ممکن است از معماری قوی و حتی تجهیزات کافی برخوردار باشند.

- اخذ وام مسکن با استفاده از این گونه سند امکان پذیر نیست. چرا که این گونه اسناد، از نظر قوانین بانکی، اسناد مالکیت قطعی به حساب نمی آیند.

منبع: خانه انزلی